Locatore e inquilino: 4+4 o 3+2 in Italia
Tipi di contratto di locazione (libero 4+4, concordato 3+2, transitorio, studenti)
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pubblicato 11 settembre 2025
Se sei un inquilino in Italia e ti chiedi se il locatore può cambiare una locazione da un contratto libero 4+4 a un canone concordato 3+2, questa guida pratica ti spiega quando è possibile, quali tutele hai e quali procedure seguire. Spieghiamo i principali tipi di contratto (4+4, 3+2, transitorio, per studenti), come funzionano gli aumenti e la registrazione, e quando il passaggio richiede il consenso o può essere imposto. Troverai esempi concreti, scadenze per la disdetta, opzioni fiscali come la cedolare secca e riferimenti alla normativa italiana per approfondire.[1]
Come funzionano 4+4 e 3+2
I contratti 4+4 (contratto libero) e 3+2 (canone concordato) si differenziano per durata, regole di rinnovo e possibilità di revisione del canone. Il 4+4 è la forma più comune e prevede durata minima di 4 anni rinnovabili, mentre il 3+2, quando applicabile, nasce da accordi territoriali che possono limitare aumenti e stabilire percentuali concordate.[1]
Il canone concordato può offrire affitti più contenuti in alcune aree urbane.
Diritti dell'inquilino e obblighi del locatore
Il locatore non può imporre cambi di regime contrattuale senza il consenso dell'inquilino, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge o accordi tra le parti. L'inquilino ha diritto alla comunicazione scritta, alla manutenzione degli impianti e al rispetto della normale abitabilità. Ogni modifica contrattuale deve essere registrata: per la registrazione è necessario compilare il Modello RLI o usare il servizio online dell'Agenzia delle Entrate.[2]
Conserva sempre ricevute e comunicazioni scritte per ogni pagamento e avviso.
Esempi pratici
- Se il locatore propone un aumento del canone, verifica se il contratto o gli accordi territoriali prevedono limiti agli incrementi.
- Se servono riparazioni per l'abitabilità, il locatore è responsabile degli interventi necessari; documenta le richieste e i tempi di risposta.
- In caso di morosità prolungata, il locatore può avviare lo sfratto secondo le procedure giudiziarie previste, ma il procedimento segue termini e possibilità di opposizione.
Domande frequenti
- Il locatore può trasformare un 4+4 in 3+2 senza il mio consenso?
- No. La trasformazione richiede di norma l'accordo tra le parti; eccezioni sono previste solo in casi specifici dalla normativa nazionale o da accordi locali.[1]
- Come registro una modifica o un nuovo contratto?
- Per registrare un contratto o una variazione si utilizza il Modello RLI tramite l'Agenzia delle Entrate o il canale telematico dedicato.[2]
- Cosa devo fare se ricevo un avviso di sfratto?
- Rispondi entro i termini indicati, raccogli documenti, valuta mediazione o assistenza legale e prepara prove di pagamento o contestazioni.
Come fare
- Raccogli documenti: copia del contratto, ricevute dei pagamenti, comunicazioni ricevute e foto di condizioni dell'immobile.
- Contatta il locatore per chiedere chiarimenti o proporre un accordo scritto che regoli la modifica del contratto.
- Se necessario, invia una comunicazione formale (lettera raccomandata o PEC) con richiesta dettagliata e termini per la risposta.
- Registra ogni nuova intesa tramite Modello RLI o il servizio online dell'Agenzia delle Entrate per aggiornare la situazione fiscale e contrattuale.[2]
- Se non trovi accordo, valuta conciliazione o ricorso al Tribunale competente con assistenza legale o consulenza di associazioni di tutela.
Punti chiave
- Controlla la durata contrattuale e le scadenze prima di accettare modifiche.
- Registra sempre le modifiche con Modello RLI per evitare problemi fiscali e amministrativi.
- Documenta pagamenti e richieste di riparazione per difendere i tuoi diritti in caso di disputa.
